如何做好一名房地产项目总经理？
首先要选择好副手和各部门负责人。比如财务总监、总工程师、营销副总、前期部经理和办公室主任。这些岗位专业稳定，是公司能正常运转的前提。
其次掌握公司现状。财务部门会汇报所有者权益、资产情况、负债情况（包括债务到期和利率情况）。了解目前土地储备和待开***况、在开发项目情况。
接下来确立财务目标和业务目标。
财务目标首先是安全，即确保安全的资产负债情况，确保当前待售和在售项目有较好的流动能力。确保偿债能力和偿付利息能力。有多个可行可靠的融资计划，确保在需要钱的时候你能拿到预期成本的钱。
其次的财务目标是回报指标。资产回报率、当前在售项目预期利润，待开发项目预期利润等。
业务目标主要包括在售的销售额、销售进度、销售率目标和待开发的销售额销售进度目标等。
财务目标和业务目标要确保团队高层清晰。并保证他们在为目标努力。
身为总经理，我假设你对房地产各个领域已经有所了解。
在确保上述工作后，适度分权，保证你的主要工作集中在：取得土地和进行政府谈判及最终拍板；决定大的营销及财务计划；与银行信托和基金等机构保持密切联系，确保后续资金；对外部合作机构的重大合作最终决策。
和董事会保持密切沟通，令董事会对你所在的市场有正确的认识，对你的业务目标和进度有清晰的把握，以保证在任何时候董事会会重视你的意见甚至支持你的决策。
此外，你要保持适度悲观的态度，深刻理解市场变幻莫测，你的使命不是卖出最高房价，而是在确保安全的情况下帮助投资人获得回报。
高层电梯使用年限到了，几十万一部电梯，谁来更换？
前些日子，一个旧小区，一安装电梯，需要整个单元的人签字，一楼有点不愿意，没有签字，那这个电梯就安装不了，后来经过各种协调，一楼的用户不用出钱，不用出电费，后来安装上了，从二楼以上都享受到了电梯，那么本来就是带有电梯的高层楼房，电梯寿命达到了20年，可能也需要更换，这个时候谁来更换？谁来出钱呢？
其实很简单，有业主委员会小区，业主委员会负责联系购买电梯，安装电梯，整个楼道里边，出了一楼不出钱之外，其他的都需要出钱，但是也需要全体的业主签字，才能更换电梯，没有业主委员会，物业也可以操作这个事情，因为电梯，属于全体业主的共有财产，所以全体业主共同出钱。
当然了，我们买房的时候，应该都交了住房维修基金，也可以从这个钱里面直接出，去维修电梯，或者是购买更换电梯，因为，电梯也属于公共设施，属于全体业主所有，电梯到期，几十万，平均到每家每户，应该也没多少钱，几千块钱，应该都能拿的出来吧？毕竟每一个人，都会使用，对不对？
公维基金一家交了动则几万，算一笔账一梯三户，安10层算一单元30户，公维一平米150算少的，一层260平×150×39万，这是10年前行情10层39万元，再加上资金成本换个电梯不会太大问题，就看开放商和政府是否诚意。是否把公维款留到需要之时，早已乱花了？有疑问，没有出钱人的监管。呜呼哀哉！
最好是使用维修基金，可采取由开发商按70年包干制，包括建筑物内所有的公共使用的机电工程动力设施，土建土建工程的维修等等，不需业主签字，只需业委会监督或地方监管部门监督。把开发商的指定的物业公司换成售后服务公司，分为两大职责，一是售后维保部，二是物业服务部，前者的一切事物由开发商承担，费用有维修基金包干制。后者一切事物由业主决定服务项目及服务标准并支付服务费用。
根据维修资金使用管理办法之规定，小区住宅的电梯更换符合维修资金的使用范围。
所以建议业主联系起来，去收取物业维修基金的单位去咨询，要求物业向当地住房和城乡建设局申请动物业维修基金，如果当地的住建部门不同意的话，建议向当地纪委反映。
买房是不是交完钱住着就完了呢？房子买好了出了生活开支是不是就没有其他开支了呢？虽然买了房之后没有其他开支的想法很美好，但是事实却不是这样的。电梯已经成为购房者买房后的第一大的隐形成本。
不少人一定会说，我住的是多层哪来的电梯成本；也有人会说我都住了十几年了电梯费是交过，但是其他成本没有啊。这其实都是因为还没到交钱的时候。只要时候到了电梯的费用一分也少不了！
多层的电梯支出：
多层楼没有电梯哪来的电梯支出呢？当前随着政策的变化，老旧小区从***变成了朝着改造的趋势变化。老旧小区的改造工程当中，加装电梯成为了不少小区的主要的改造内容。目前市场上的电梯一般都要几十万一部，算上政策的补贴，业主个人还需要承担不少的电梯费用。并且这些加装的电梯后期维护费用也是业主共同需要承担的。因此说多层住宅也有电梯这一项隐形开支。
高层电梯房的开支：
高层电梯房使用电梯时必然的。目前来说电梯的使用年限未15年，也就是说当电梯使用满15年之后就需要更换。当然这也不是强制更换，也可以针对电梯的运行状况进行评估。当然如果遇到电梯的更换，那么一定是谁使用谁出钱，到时候也是全楼居民共同分摊电梯的更换费用。所以说电梯的更换最终一定是所有购房者共同的一项比较大的开支。
电梯的更换最终会产生一些争议点，因为凡是涉及到钱的问题都会产生争议。这个争议点就是一层的购房者到底该不该交电梯维修费的问题。对于多层后期加装的电梯一层完全可以不参与。但是对于高层而言，电梯的面积是分摊在住户建筑面积内的。并且电梯一层的住户也可以使用，最后电梯的成本最初也是分摊给一层购房款的。所以说一层住户有电梯的所有权和使用权，自然后期更换电梯也应该出钱，毕竟最终遇到***相关楼栋的价值当中也是包含电梯这部分成本的，一层的住户是应该参与的。
